يعتبر الدفتر العقاري في الجزائر المرآة العاكسة لحالة الأملاك العقارية الممسوحة، و من أهم الوثائق التي تصدرها الإدارة لمالك العقار من أجل السماح له بإثبات حقه في الملكية العقارية. كما يحدد السجل العقاري الوضع القانوني للمباني وتداول الحقوق العقارية.
في العصور القديمة، كان هناك سجل ضريبي. ثم في العصور الوسطى، ظهر سجل للاتصالات، على سبيل المثال، كان هناك كتاب تبرعات لدول ويسمبورغ (Wissembourg) و الألزاس في ألمانيا، في بعض الأماكن الاخرى، سجلت المحاكم وجود رهون وتعهدات على الأرض.
في عام 1783، تبنت بروسيا (اسم مقاطعة المانية) لائحة عامة للرهن العقاري لجميع الولايات الملكية، ثم في عام 1872، عززت لوائح السجل العقاري البروسي نظام تسجيل الحقوق. في مارس 1897، دخلت لوائح تسجيل الأراضي، التي أدرجت النظام البروسي، حيز التنفيذ وتم تطبيقها على كل ألمانيا.
تم تقديم سجل الأراضي (الدفتر العقاري) بموجب القانون الألماني لعام 1891 عندما شكلت الألزاس وموزيل (مقاطعة الألزاس واللورين التابعة للإمبراطورية الألمانية)، وفقًا لمعاهدة فرانكفورت بعد الهزيمة الفرنسية من عام 1871. تم الحفاظ عليه بعد ذلك وتكييفه مع القانون الفرنسي بموجب قانون عام 1924.
سعى المشرع الجزائري إلى وضع قوانين لتنظيم الأملاك العقارية خاصة بعد الفوضى التي خلفها الاستعمار الفرنسي في المجال العقاري، انتهجت الجزائر نظام الشهر العيني بموجب الأمر رقم 75/74 المؤرخ في 12 نوفمبر 1975، الذي يتضمن مسح الأراضي العام وتأسيس السجل العقاري خاصة بعد ازدهار الاستثمار العقاري في الجزائر.
ما هو الدفتر العقاري في الجزائر؟
الدفتر العقاري في الجزائر هو سند قانوني، يدل على حيازة حقوق الملكية. كما يشير إلى تداول حقوق الملكية للممتلكات و أصحاب العقارات. و يعتبر في الجزائر من أهم الوثائق التي تسلمها الجهة الادارية المختصة عن طريق المحافظ العقاري للمالك ليثبت حقه في العقار.
لا يمكن الحصول أو حيازة سند الملكية إلا بعد إجراء تحقيق ميداني تختص به لجان المسح العام للأراضي، بعد التحري و تحديدها تحديدا شاملا ودقيقا، و التأكد من صحة كل البيانات و المعلومات الخاصة بالعقار، بذلك يكون الدفتر العقاري السند الوحيد لإثبات الملكية العقارية.
كيفية الحصول على الدفتر العقاري؟
إن إصدار أو حيازة الدفتر العقاري في الجزائر (الذي يثبت الحق المشروع في ملكية شخص ما)، يتم الحصول عليه من خدمات نظام المسح العقاري الذي يضمن حماية حقيقية للملكية العقارية في الجزائر وهذا لن يأتي إلا بإيجاد وسائل وسندات تثبت ذلك.
ما هو مفهوم المسح العام للأراضي؟
إكتفى المشروع الجزائري بتوضيح الغاية و الهدف من عملية المسح دون تعريف واضح، وهو ما ذكر في نص المادة الثانية من الأمر رقم 74/75 المتضمن إعداد مسح الأراضي العام، وتأسيس السجل العقاري بنصها “إن مسح الأراضي العام يحدد ويعرف النطاق الطبيعي للعقارات ويكون أساسا ماديا للسجل العيني” وتضيف المادة الرابعة من نفس الأمر “يتم على مجموع التراب الوطني، تحديد الملكيات قصد إعداد مخطط منظم وتأسيس مسح الاراضي.”
الإجراءات الأولية لعملية المسح العقاري :
– أولا: الإعلان عن عملية المسح العام للأراضي بقرار من الوالي المختص إقليميا، يحدد فيه تاريخ إفتتاح عملية المسح في البلدية المعنية.
– ثانيا: إنشاء عملية المسح بقرار من الوالي. يتم إنشاء لجنة وتعيين أعضاءها و يبين فيه مهام كل واحد منهم يكون ضمن لجنة المسح.
– ثالثا: مهام لجنة المسح، بحيث تختص هذه اللجنة في إعداد الوثائق المساحية و إيجاد أرضية إتفاق بين المعنيين حول حدود عقاراتهم بالاستناد على جميع الوثائق.
بعد الانتهاء من الإجراءات الاولية تليها المرحلة الميدانية، يتم فيها ضبط الإجراءات الأولیة حیث یتم من خلالها تحقیق للحالة العقاریة في جوانبها الطبیعیة والقانونية، وهي تهدف إلى جمع والتقاط كل العناصر الضرورية لمعاينة حق الملكية، وجمع المعلومات المتعلقة بهوية ذوي الحقوق.
بعد الانتهاء من العملیات التقنیة والتحقيقات العقاریة و إعداد الوثائق، يتم إيداع وثائق المسح لدى مقر البلدية.
بعد استكمال إجراءات إعداد الوثائق اللازمة لعملية المسح، يتم إيداعها لدى المحافظة العقارية والتي بدورها تقوم بالإجراءات القانونية المتشكلة في تأسيس السجل العقاري لیتم فیما بعد تسليم الدفتر العقاري.
ما هي الوثائق اللازمة للحصول على الدفتر العقاري؟
لإصدار السجل العقاري، يجب أن يكون لديك ملف يتكون من المستندات التالية :
الوثيقة (PR 19) رقم 19 (تتعلق بالإجراء الشكلي الأولي تسلم على مستوى المحافظة العقارية).
شهادة ميلاد سارية المفعول رقم 12.
نسخة من بطاقة الهوية الوطنية أو وثيقة هوية أخرى تبرر و تثبت الجنسية.
نسخة من عقد الملكية مصادق عليها أو أي مستند يثبت الحيازة و الملكية (عقد توثيقي، عقد إداري،…الخ).
وصل دفع الرسوم.
بمجرد تقديم الطلب، ستقوم المحافظة العقارية بتأكيد أو رفض ملكية العقار.
الرسوم الواجب دفعها خلال فترة إمتلاك السجل العقاري :
أي تسجيل للملكية أو نشر لشهادة الملكية : 500 دج.
نسخة ثانية للدفتر العقاري في حالة الضياع أو التلف : 500 دج.
الدفتر العقاري كسند لإثبات الملكية العقارية في الجزائر:
حاول المشرع الجزائري إعطاء نفس جديد لنظام الملكية العقارية عن طريق الدفتر العقاري، بحيث تتمثل الخطوة الأولى في تقديم مستندات السجل العقاري إلى المحافظة العقارية، يثبت هذا الإيداع عن طريق محضر استلام ليتولى المحافظ العقاري إتخاذ الإجراءات اللازمة بعد الانتهاء من إجراءات المسح لكل قسم أو مجموعة أقسام البلدیة المعنية، وذلك من أجل تحديد حقوق الملكية و الحقوق العینیة ووضعها في البطاقات العقارية التي يتم إعدادها لتكوين السجل العقاري.
بالإضافة إلى حالة القسم وسجل المسح العام للأراضي، يتم ترتيب المباني المختلفة بترتيب طوبوغرافي، كما يتم تسجيل المباني التي تم تجميعها من قبل المالكين أو المشغلين و ترتيبها ترتيبا أبجديا، و توضيح الخرائط المساحية وفقًا لحالة قطعة الأرض.
بمجرد إيداع وثائق السجل العقاري، يتعين على جميع المالكين تقديم مستند من قبل كاتب العدل أو سكرتير الأعمال الإدارية أو كاتب السكرتير. يتضمن هذا وصفًا للمباني مع الإشارة إلى المخطط المساحي، وهوية صاحب الحقوق و الاملاك وسعته، والرسوم التي توضح المباني أكثر، ويجب أن تكون مصحوبة بسندات الملكية (المادة 10 من المرسوم رقم 76-63). في نهاية هذه الإجراءات، وفي حالة عدم وجود أي نزاع، ستكون تفاصيل طلب التسجيل بمثابة أساس للتسجيل والنشر. ثم يتم تسليم الدفتر العقاري للمالك.
يُمنح مالك الأرض الدفتر العقاري في وقت الإجراء الرسمي الأول، الذي يحمل بيانات البطاقة العقاریة، لذلك فإن الدفتر العقاري یُسلم إلى المالك الذي حقه قائم بمناسبة إنشاء بطاقة عقارية مطابقة. يشكل السجل العقاري سند الملكية (المادة 19 من الأمر عدد 75-74). يجب أن يسبق التسجيل في السجل العقاري أي تعديل مساحي وفقًا للمادة 72 من المرسوم 76-63 التي تنص على أنه: “لا يمكن لأي تعديل الوضعية القانونية للعقار أن يكون موضوع نقل لمسح الأراضي إذا كان العقد أو القرار القضائي المثبت لهذا التعديل لم يتم إشهاره مسبقا في مجموعة البطاقات العقارية “.
ألغيت شكليات إيداع قسيمة للحصول على السجل العقاري المنصوص عليها بالفصل 10 من المرسوم رقم 76-63، بموجب الفصل 66 من قانون المالية لسنة 2015. الآن الدفتر العقاري يتطلب فقط تقديم نسخة من صك الملكية أو أي مستند يبرر الحيازة وكذلك إستخراج حالة القسم (CC12).
عندما يكون هناك بيع عقار بسجل عقاري، فإن نقل الملكية لن يؤدي إلا إلى تحديث السجل العقاري وفقا للمادة 46 من المرسوم رقم 76-63.
أهداف السجل العقاري في الجزائر :
يهدف الدفتر العقاري في الجزائر الى مصلحة عامة و خاصة على حد سواء، من خلال منحه لذوي الشأن و لتحقيق الأهداف التالية :
حماية الملكية العقارية و تطهيرها من العيوب.
الحد من فوضى العقار، والحد من خلافات واشكالات تحديد المالك الحقيقي للعقار.
الحفاظ على الملكیة العقاریة.
أخيرا، الحصول على الدفتر العقاري يُعطي الحق لصاحب الملك من الاحتجاج به في مواجهة الغیر وذلك لاعتباره الدلیل الوحید لإثبات الملكیة العقاریة.
منازعات الدفتر العقاري :
منازعات الدفتر العقاري تحدث بعد عملية مسح الأراضي أمام المحافظ العقاري في ما يخص مرحلتي الإيداع وإجراءات الشهر. نظرا لكونهما مراحل أولية ومهمة. كما يمكن أن تصل هذه المنازعات إلى القضاء، و إلغاء الدفتر العقاري بدعوى يرفعها مالك
آخر.
لذلك يمكن تقسيم المنازعات المتعلقة بالسجل العقاري في الجزائر إلى منازعات إدارية و قضائية :
المنازعات الإدارية :
هي تلك المنازعات التي يختص بها المحافظ العقاري، لذلك قام المشرع منح المحافظ العقاري سلطة واسعة وفقا لما يقتضي القانون في قبول الإيداع و مباشرة إجراءات الشهر، وقد یرفض ذلك في حالة ما إذا كانت تلك الوثائق غير مستوفية لجميع الشروط القانونية.
المنازعات القضائية :
المحافظ العقاري مكلف بإدارة و تسيير شؤون المحافظة العقارية كآلية للحفاظ على العقار. نظرا لكثرة وتعدد مهامه و حماية حقوق الأفراد و أملاكهم، و تفادي الوقوع في الخطأ و الإساءة بسمعته خوفا من تعسف الإدارة أو سلطات المحافظ العقاري، منح للأفراد أو الأشخاص المتضررین الحق في الطعن ضد قراراته و اللجوء إلى القضاء.
تتدخل الجهات القضائية التي تفصل في الموضوع باختلاف النزاع المعروض عليها.
الأسئلة الشائعة حول الدفتر العقاري في الجزائر :
ما هي شهادة الحيازة في الجزائر؟
شهادة الحيازة التي تبلغ مدتها 30 عامًا هي شهادة تُثبت الحيازة لأول تسجيل نهائي في السجل العقاري. والتي بموجبها تُنشئ دار البلدية شهادة تفيد بأن شخصًا طبيعيًا يمتلك عقارًا في حيازة مستمرة ودون انقطاع، لا لُبس فيها، وكمالك للمبنى.
كيف تحصل على الشهادة السلبية في الجزائر؟
الشهادة السلبية هي وثيقة إدارية تُثبت أن مُقدم الطلب لم يتلق مساعدة من الدولة (الإسكان أو أرض للبناء)، وبالتالي يُستثني أولئك الذين يمتلكون ممتلكات بصفة خاصة. تُستخرج من المحافظة العقارية.
ملف استخراج شهادة السلبية العقارية في الجزائر :
نسخة من بطاقة التعريف الوطنية أو رخصة السياقة أو جواز السفر.
شهادة الميلاد رقم 12.
دفع الرسوم : 500 دج.
كيف تخرج من الملكية المشتركة للعقار؟
يتم إنشاء الملكية المشتركة عندما يمتلك شخصان أو أكثر نفس العقار، ويمكن مقاطعة ذلك إذا طلب كل مالك مشترك للممتلكات. للقيام بذلك، يجب تقدير إجمالي العقار، ثم توزيع العقار على مجموعة المالكين. يمكنك الاستعانة بكاتب عدل، ودفع رسوم التقسيم المستحقة بنسبة 2.5٪.
كيف يتم إلغاء أو تعديل الدفتر العقاري في الجزائر؟
يمكنك رفع دعوى إلغاء أو تعديل الدفتر العقاري في المحكمة الإدارية.
كيف يتم الحصول على نسخة من السجل العقاري؟
يمكن للمالك الحضور مباشرة إلى المحكمة مع بطاقة الهوية الوطنية الخاصة به والإحداثيات المساحية لممتلكاته، أو تنفيذ هذه العمليات عن طريق تقديم طلب بالبريد.
