إنخفاض أسعار العقارات في الجزائر في استمرار. قد يعتقد المرء أن أزمة العقار قد إنتهت، لكنها استمرت في التأثير على جميع القطاعات خاصة بعد أزمة كورونا.
يعتبر قطاع العقارات من أكثر القطاعات تضررا، خاصة وأن نشاطها يرتبط إرتباطًا وثيقا بالدوائر المالية. في هذا المقال، سوف نسلط الضوء على قضية السوق العقاري.
سوق العقارات في الجزائر
سوق العقارات في الجزائر في حالة الركود التام. فقد قل عدد المعاملات وزاد عدد الوسطاء. لم يعد بإمكان الجزائري العادي شراء أو تأجير العقار. يتم تنفيذ 80٪ من المعاملات العقارية في السوق الموازية من قبل وسطاء، يحددون أسعار الشقق السكنية كما يحلو لهم.
فيروس كورونا، الذي أصاب جميع الدول تقريبًا، وإجراءات مكافحة انتشاره، يؤثر بشكل مباشر على سوق العقار، ويغلق نشاط الوكالات العقارية والجهات الفاعلة الأخرى في القطاع.
يتوقع بعض الخبراء انخفاضًا كبيرًا في المعاملات والأسعار في القطاع الخاص بالعقار.
إنخفاض أسعار العقارات في الجزائر بسبب الكوفيد -19- لكن دون إنهيار تام
بعد عام 2019 التاريخي من حيث النشاط، وعدد المعاملات (أكثر من مليون) وإنتاج الرهن العقاري القوي، يمثل الآن عام 2020 بداية انعكاس الاتجاه في ما يخص النشاط العقاري والمشاريع السكنية.
تأثير أزمة كوفيد -19- على العقارات في الجزائر
ظل بيع وشراء العقار في حالة تراجع منذ شهور، مما أثر على الميزانية العمومية في الفترة الأخيرة من سوق العقارات في الجزائر بسبب الأزمة الصحية المفاجئة لفيروس كورونا، وانتشارها الذي يستمر، ومن المرجح أن يستمر في الأعوام القادمة.
لذلك، فإن أولئك الذين يبحثون عن برامج عقارية لشراء الفيلات و المحلات أو إستثمارات عقارية ضخمة، يستمرون في الاحتفاظ بالمال في جيوبهم و انتظار مرور هذا الوباء. لكن قبل كل شيء، ما زالوا ينتظرون انخفاضًا في سعر المتر المربع للعقار.
كشف نور الدين مناصري، رئيس الفيدرالية الوطنية للوكالات العقارية، يوم الأحد 26 يوليو، لصحيفة الشروق الناطقة بالعربية، أن الإنهيار الكبير في الأسعار أثر بالتأكيد على قطاع العقارات بشكل كبير في هذه الفترة.
و أضاف المتحدث، أن العديد من الأسباب تقف وراء انخفاض سعر العقار في الجزائر بعد انفجار الأسعار الذي دام عقدًا من الزمن منها الإتجار وغسيل الأموال، لكن السبب الأكثر لفتًا للانتباه هو وباء كورونا.
علاوة على ذلك، تشير دراسة أجراها FNAI (مرجع العقارات في الجزائر) مؤخرا إلى أن سعر ثلاث شقق (f3)، يمكن أن يقدر بـ 600 مليون سنتيم في مختلف الولايات، ويتجاوز 1.7 مليون في محيط العاصمة. في المقابل، يمكن أن ترتفع الأسعار إلى 2.3 مليار سنتيم في الأحياء الراقية و الفاخرة في مدينة الجزائر العاصمة.
يضيف نور الدين مناصري: “إن فيروس كورونا (Covid-19) يُهاجم السوق العقاري. أتلقى كل يوم عشرات المكالمات من أصحاب الوكالات العقارية في جميع أنحاء البلاد للإستغاثة و إيجاد حل. إن وضعهم كارثي.”
ويقول المصدر ذاته: “بعثت عدة رسائل الى رئيس الوزراء والجهات الرقابية، ووزيري المالية والتجارة للإبلاغ عن هذا الوضع.”
عدم اليقين في قطاع العقارات بعد جائحة كورونا
التنمية العقارية في الجزائر في أزمة، امتدت إلى السكن الترويجي، من المتخصصين في هذا المجال واستخدام وسائلهم الخاصة للتعامل مع هذا الوباء.
بهذه الطريقة، يُنظر إلى الانخراط في هذا القطاع في الوقت الحالي على أنه خطير، و يؤجل الى وقت لاحق.
مطور عقاري يشير إلى أن: “المواقع عاطلة عن العمل، لأن أغلب العمال خائفون في ظل الظروف الحالية.” وأن الوحدات التي تم الإنتهاء منها بالفعل أثبتت صعوبة تسويقها و التعامل مع البرامج السكنية.
الإستثمار في المبنى ثم عدم العثور على مشترين يثني أي شخص عن إتباع هذا المسار أي الأنشطة العقارية المختلفة.
العقارات بعد كوفيد -19-
في الجزائر، يشهد قطاع العقار تراجعا منذ العام 2020. الغموض يحوم حول قيمة السكنات على مستوى البيع أو الإيجار.
“فيروس كورونا زعزع استقرار أعمالنا”؛ أحد المهنيين فيما يتعلق بالعقار يتحدث باشمئزاز.
مديري الوكالات العقارية يجدون أنفسهم محبطين، والعديد منهم يمر بأزمة كبيرة يمكن أن تستمر لفترة طويلة.
لا أحد يستطيع أن يتنبأ على وجه اليقين بما سيحدث، نور الدين مناصري في حيرة من أمره بعد انخفاض تكلفة العقار في الجزائر بعد فيروس كورونا. كما يطرح افتراضات مهمة للقطاع العقاري الذي يجد نفسه عالقًا بين الأزمة الاقتصادية، والحصار الذي يضر بالبلاد بسبب انخفاض أسعار النفط وتراجع قيمة الخزينة.
ومع ذلك، وبالنظر إلى الأزمة الاقتصادية الناجمة عن هذا الوباء و مختلف المشاكل الأخرى التي تشهدها البلاد و العالم ككل، فمن الرهان أن طلبات شراء العقار ستصبح حتمًا نادرة. لم يعد مندوبو المبيعات يتوقعون طلباً هائلاً على العقارات كما كان عليه فيما سبق. إنهم مجبرون على مراجعة أسعارها. بمعنى آخر، سينخفض سعر العقار في الجزائر كما يتوقع.
صعوبات توقع السوق العقاري
من ناحية أخرى، كشف المحققون عن انخفاض سعر العقارات في الجزائر، أي ضعف مجال العقار بصفة عامة بسبب الانهيار الاقتصادي والسياسات العامة المختلفة.
وفيما يتعلق بسعر العقار، قال نور الدين مناصري إنه من الصعب التنبؤ بسوق العقارات، وأوضح أن الطلب اليوم مستمر على عمليات الإيجار التي تخضع إلى تجديد العقود المنتهية أو إبرام عقود جديدة.
كما قال الرئيس الأول لـ FNAI أيضًا بأن سعر العقار مرتبط إرتباطًا وثيقًا بالتغيرات التي يمكن أن تضرب السوق في أي وقت، و عدة عوامل ومؤشرات لتوقع انخفاض أسعار العقار في الجزائر خلال سنة 2021 منها بداية نهاية أزمة كورونا.
وبالتالي، فإن الإحتمال الوارد و الحل الأمثل للتخلص من هذه الازمة تماما هو الشروع في مشاريع مبتكرة للسكن، وتنويع أشكال الإسكان، وتعزيز القطاع الاقتصادي. يمكن أن يتسبب هذا الأخير في ارتفاع أسعار العقار.
بدأ سوق العقارات الجزائري في التخلص من المضاربين
وفقًا لرئيس FNAI، يشهد سوق العقارات في الجزائر حقبة جديدة. فقد إنتقل غالبية المضاربين إلى سوق العملات (الدولار، اليورو..إلخ) الخارج عن السيطرة.
قوانين التمويل الجديدة التي تتطلب استخدام الشيكات في الشؤون العقارية قد أخافت جميع المضاربين الذين لوثوا السوق العقاري الجزائري، والتي تتجنب أي إمكانية للتتبع.
القوة الشرائية بالأسعار الجديدة للطبقات الوسطى
وبحسب المصدر ذاته الذي لا يزال واثقا من من مستقبل العقار في الجزائر، يؤكد أن التكاليف سترتفع في الأشهر المقبلة. ومع ذلك، القوة الشرائية للطبقة الوسطى وخاصة الجديدة ترتفع أكثر مما كانت عليه من قبل.
السعر الجديد لن ينهار
ويقول: “إن السعر الجديد لن ينهار بسبب المستثمرين الذين اشتروا الأرض بسعر مرتفع.” كما أن هناك عوامل إقتصادية أخرى تبرر أسعار المنتجات الجديدة، بدءًا من أسعار مواد البناء المستخدمة والتي يتم استيرادها عمومًا من الخارج (السيراميك، الأسمنت، إلخ).
إرتفاع أسعار هذه المواد المستوردة، كان بسبب الضرائب الجديدة التي أقرها قانون المالية السابق من طرف الدولة.
كما طلب مسؤول FNAI من الحكومة السيطرة على قيم العقارات التي تراجعت مؤخرًا، ويعتقد أنه من الضروري فرض ضرائب على المساكن غير المؤهلة، وكذلك تحديد الشؤون العقارية بوضوح ووضع معايير حقيقية لتقييم العقار بالمائة.
التأجير بخسارة
فيما يتعلق بإيجار المساكن، فإن الوضع حساس جدُا. يتردد المؤجرين في إستقبال الأشخاص لتجنب انتشار الفيروس.
مدير أحد الوكالات العقارية في الجزائرية يصرح بأن: “الفيلا التي تم تأجيرها في البداية بمبلغ 200.000 دينار جزائري شهريا، وأضاف أنه تم طرحها أخيرا بمبلغ 140.000 دينار.”
بالتالي، يتجنب العديد من المؤجرين الإيجار بخسارة بينما يحاول طرف آخر تحصيل معدلات مرتفعة جدًا من خلال الحصول على عقد إيجار لمدة ستة أشهر بدلاً من سنة؛ و الهدف هو خسارة أقل قدر ممكن من المال.
الأسئلة الشائعة لفهم سوق العقارات في الجزائر
يجيب على كل هذه الأسئلة رئيس الإتحاد الوطني للوكالات العقارية، عويدات عبد الحكيم.
هل هناك خطر انهيار سوق العقارات في الجزائر؟
سوق العقارات في الجزائر راكد بسبب ارتفاع الأسعار. هناك مبيعات أقل والكثير من الوسطاء، يتحكمون في هذه المعاملات و يحددون الأسعار كما يحلو لهم. لم يعد بإمكان الجزائريين ذوي الدخل العادي شراء سكن أو حتى تأجير شقة.
من الذي يحدد أسعار العقارات في الجزائر؟
يعترف رئيس إتحاد الوكالات العقارية بأن أسعار العقارات في الجزائر قد تم تحديدها على مقياس القدرة على تحمل تكاليف الشراء، أي أنها لا تخضع للقطاع الاقتصادي.
كيف يمكن لأصحاب المنازل تحمل مثل هذه الظروف الصعبة؟
يضيف رئيس إتحاد الوكالات العقارية أن سوق العقار في طريق مسدود بسبب الارتفاع المستمر في العرض وانخفاض الطلب، ومع ذلك تظل الأسعار مرتفعة للغاية بالنسبة لأصحاب الأجور. تقول مصدرنا: “تحتاج اليوم إلى ميزانية قدرها 15 مليون دينار لشراء منزل ثلاث شقق (F3) أو شقتين (F2) جيدة التجهيز في حي متوسط في الجزائر العاصمة.”
في المدن الكبيرة الأخرى في البلاد، هناك إنخفاض متفاوض عليه، ومع ذلك، تظل الأسعار مرتفعة للغاية بالنسبة للطبقات الوسطى.
أسعار العقار في المدن الكبيرة المعروفة مثل وهران، قسنطينة، عنابة لا يقل عن 700 إلى 900 مليون سنتيم لشراء F3 بمساحة تتراوح بين 70 و90 مترًا مربعًا في أحياء معينة.
مع ما يقارب أزيد من 2 مليون مسكن شاغر (الإحصاءات الرسمية أبلغت عن 1.2 مليون) لعدة سنوات، وكذا مئات الآلاف من المساكن الجديدة التي تبنى كل عام.
لماذا لا تزال الأسعار مرتفعة جدا؟
يشرح رئيس إتحاد الوكالات العقارية، ويُحمل الملاك المسؤولية لأنهم يرفضون بيع ممتلكاتهم. “هناك مالكون لا يريدون معرفة أي شيء. إنهم يرفضون بشكل قاطع مراجعة خفض أسعار العقار.”
وأضاف: “توجد فيلا في ضواحي العاصمة، أراد المالك تأجيرها لمدة عامين لكن دون العثور على مشترٍ، لأنه رفض خفض السعر.”
أكد نفس المصدر أن الوقت الحالي لا يمكن بيع سوى الأستوديوهات والمحلات والشقق الصغيرة المعروضة بأسعار معقولة، بالنسبة للعقارات الأخرى، فقد وصف الوضعية العقارية “بالانسداد” أي ركود السوق.
أخيرًا، من الواضح أن تفشي هذا الفيروس سيكون له تأثير واضح في انخفاض أسعار العقارات في الجزائر، ولكن لا يزال من المبكر معرفة مدى هذا التأثير. دعونا ننتظر ونرى الإجراءات التي تخطط لها الحكومة لإيجاد حلول تساعد على النهوض بهذا القطاع، ومساعدة الشركات الأكثر تضرراً في القطاع.
المراجع :
موقع nari-immobilier : Marché immobilier: Une baisse des prix mais pas d’effondrement
