أولت الجزائر في السنوات الأخيرة اهتماما كبيرا بالسكن العقاري الترقوي، وهذا ما تبين من خلال المُخططات التي برمجتها الدولة، من أجل تلبية حاجة المواطنين للسكن، وأخذت على عاتقها مسؤولية إنتاج السكن و تمويله على أساس مبدأ “لا كرامة للمواطن بدون سكن لائق.”
رغم جُهود السلطات العمومية، إلا أنها لم تتوصل إلى الوفاء باحتياجات المواطن بسبب عدة ظروف، وهو ما هيأ ظرفا مناسبا لتولد أزمة السكن الخانقة التي عرفتها الجزائر.
نتيجة لذلك بات من الضروري النهوض بالأزمة السكنية، من خلال سياسة كفيلة بتحقيق والقضاء على العجز الذي تعاني منه الجزائر في مجال السكن. من هنا جاءت ضرورة السكن العقاري الترقوي (Logement promotionnel)، و كل أنواع العقار الترقوي خاصة مع إرتفاع نسبة النمو الديموغرافي للسكان والنُزوح الريفي.
في دليلنا هذا سنتناول فيه ماهية العقار، وأنواع العقار الترقوي، وسنقوم بدراسة كل ما يتعلق بالسكن العقاري الترقوي. لدراسة الموضوع اعتمدنا على كم هائل من المصادر والمراجع.
ما هو العقار؟
العقار كل ماله أصل أو قرار كالأرض والمنزل، ويعرف بأنه ” الشيء الثابت المستقر في مكانه بوضعية تجعله غير قابل للنقل منه إلى مكان أخر دون تلف.”
الأرض هي المثال المناسب للعقار، نظرا لاستقرارها و ثباتها، و إذا جاز نقل أجزاء منها فإنما يكون ذلك بعد عدة إجراءات.
المشرع الجزائري عرف العقار في المادة 683 على أنه ” كل شيء مستقر بحيزه و ثابت فيه، ولا يمكن نقله منه دون تلف فهو عقار، و كل ما عدا ذلك من شيء فهو منقول.”
تعريف السكن العقاري الترقوي (Logement promotionnel):
هو كل سكن جديد يُنجزه متعهد بالترقية العقارية، وموجه للطالبين المؤهلين للحصول على المساعدة المباشرة التي تمنح في إطار أحكام هذا المرسوم، وهي تتألف من تشييد المباني أو مجموعات المباني للاستخدام السكني الرئيسي. يمكن أن يكون إطار العمل لهذه الصيغ السكنية مخصصًا إما لتلبية احتياجات الأسرة المحددة، أو للبيع أو الإيجار.
تعتبر السكنات العقارية الترقوية ذات مواصفات تقنية و اقتصادية عالية، و ذات أسعار عالية لذلك فهي موجهة لفئات المجتمع ذات الدخل المتوسط أي إلى الأشخاص الذين لهم القدرة على الدفع.
خصائص ومميزات السكن العقاري الترقوي
- تسهيل اقتناء سكنات خاصة بأسعار معقولة.
- دعم، وتمويل السكن الترقوي بمساهمة القروض المُيسرة.
- المُساهمة في تدعيم دور البنوك والمؤسسات المالية على الاستمرار في الإقراض العقاري، وتشجيع الإستثمار في السوق المالي.
- القضاء على السكنات القصديرية والهشة، لإعطاء منظر جمالً للمدن من جهة أخرى.
- أصبح المواطن ذو الدخل المتوسط يستفيد من السكنات الترقوية.
- السكن العقاري الترقوي يُحقق فعلا الراحة و الرفاهية، من خلال الشروط التي استلزم المُشرع الجزائري ضرورة مُراعاتها في تصميم هذه الصيغة السكنية.
كل أنواع العقار الترقوي
ظهرت سياسة السكن الترقوي في الجزائر سنة 1986 بعد عدة مخططات، وبرامج سكنية انتهجتها الدولة الجزائرية لمعالجة أزمة السكن.
ونذكر أهم المخططات، والمراحل التي مرت بها الجزائر منذ الإستقلال إلى غاية سنة 1990 وهي كالآتي:
- مرحلة (1966 – 1963).
- مرحلة المخطط الثلاثي (1967 –1969).
- مرحلة المخطط الرباعي الأول (1973 – 1970).
- مرحلة المخطط الرباعي الثاني (1977 – 1974).
- مرحلة المخطط الخماسي الأول ( 1984 – 1980).
- مرحلة المخطط الخماسي الثاني ( 1989 – 1985).
- مرحلة ما بعد 1990.
بموجب المخطط الخماسي الثاني ظهرت السياسة السكنية التي تتمثل في السكن العقاري الترقوي بمختلف أنواعه، ونذكر:
1- السكن الترقوي العادي (PL SIMPLE)
هو السكن الذي ينجز من طرف مرقي عقاري عن طريق أمواله الخاصة بدون تحديد نوعية المستفيدين، و يمكن للمرقي العقاري المسؤول في هذه الحالة الاستعانة بالقروض عن طريق البُنوك.
2- السكن الترقوي البيع بالإيجار (AADL)
يمثل هذا النوع من السكن جزءا جديدا من عرض السكن العقاري الترقوي الذي تم تأسيسه عن طريق المرسوم التنفيذي رقم (01-105) المؤرخ في 23 أفريل 2001 و المحدد للشروط، والكيفيات الخاصة بالشراء في إطار بيع السكنات المنجزة من الأملاك العمومية عن طريق تأجيره.
وتعتبر عملية البيع بالإيجار طريقة اختيار مسبق لامتلاك عند إنقضاء مدة ايجار محددة في إطار عقد مكتوب.
يستهدف هذا النوع من السكنات الطبقات متوسطة الدخل من المواطنين و بالتالي يتعلق الأمر بإطارات متوسطة، الذين لا يمكنهم الحصول على سكن إجتماعي.
ما هي شروط البيع بالإيجار؟
يُتاح البيع بالإيجار لكل طالب يتراوح دخله بين مبلـغ يـفـوق أربعة وعشرين (24) ألف دينار ويساوي ست (6) مرات الدخل الوطني الأدنى المضمون، ولا يملك أو لـم يسـبق له أن تملك هو أو زوجه ملكية كاملة قـطعة أرض صالحة للبناء أو عقارا ذا استعمال سكني، ولم يستفد كلاهما من مساعدة مالية من الدولة لبناء مسكن او لشرائه.
3- السكن الترقوي المدعم (LPA)، المعروف بالسكن التساهمي سابقا (LSP)
السكن الترقوي المدعم هو صيغة سكنية جديدة استحدثت سنة 2010 من طرف السلطات العمومية لتعويض السكن الاجتماعي التساهمي المعروف تحت تسمية الـ LSP، وقد عرفت هذه الصيغة طلبا هاما من قبل المجتمع. يتم بناؤه من طرف مرقي عقاري وفقا للمواصفات الفنية، والشروط المالية المحددة سلفا من طرف الدولة.
هذه الصيغة السكنية موجهة فقط لذوي الدخل المتوسط وتتم الاستفادة من هذا النوع من السكنات عن طريق تركيب مالي يتكون من المساهمة الشخصية لصاحب الطلب، قرض بنكي بنسبة فائدة مدعمة ومساعدة مباشرة من الصندوق الوطني إذا توفرت مجموعة من الشروط.
للإستفادة من سكن ترقوي مدعم يجب ألا يتجاوز دخل الزوج والزوجة معا 6 أضعاف الحد الأدنى للأجر الوطني المضمون، الذي قدر منذ سنة 2012 بـ 18.000 دج.
السكنات الترقوية المدعمة هي شقق من 3 غرف “F3” مساحة السكن الترقوي المدعم ما بين 65.7 متر مربع إلى 74.3متر مربع، تحسب المساحة الصالحة للسكن من داخل الغرف، المطبخ وغرفة الجلوس، الحمام والمرحاض باستثناء الشرفات.
سعر هذه الصيغة المُدعمة تتراوح ما بين 2.628.000دج، و 2.972.000 دينار بدون حساب قيمة الأرض. يحدد سعر بيع السكن الترقوي المدعم بكل الرسوم وبدون احتساب عمل الموثق.
حددت الدولة والسلطات العمومية أجل 18 شهرا أجل إنجاز هذا النوع من السكنات مع مدة تأخير لا تتجاوز 6 ستة أشهر.
الشروط المُطبقة على السكن العقاري الترقوي المدعم
حسب وزارة السكن والعمران، لا يحق له الاستفادة من هذه الصيغة السكنية المدعمة كل شخص:
- يمتلك عقارا أو جزء من عقار ورثه.
- يمتلك أرض موجهة للبناء، هذا يعني أن من يمتلك أرضا فلاحية، لا يحق له الإستفادة من هذه الصيغة السكنية.
- كل شخص استفاد من سكن عمومي إيجاري أو سكن إجتماعي أو سكن ريفي أو سكن مكتسب بصيغة البيع بالإيجار أو استفاد من مساعدة الدولة في إطار شراء أو بناء أو حتى تهيئة مسكن.
الشروط التي يجب أن يلتزم بها المرقي العقاري:
على المرقي العقاري أن يلتزم بدفتري شروط
- الأول: دفتر الشروط المحدد للمواصفات التقنية، والشروط المالية العامة المطبقة على إنجاز السكن الترقوي المدعم.
- الثاني: دفتر الشروط المتضمن التزام المرقي العقاري بالتكفل بالخصائص التقنية الخاصة، والشروط المالية، وشروط تنفيذ مشروع السكنات الترقوية المدعمة.
كما أن المرقي العقاري ملزم باللجوء إلى موثق إعداد عقود البيع على المخطط مع المستفيدين في أجل أقصاه ثلاثة أشهر، ابتداء من تاريخ استلامه قائمة المستفيدين من قبل السلطات المختصة.
ملف الحصول على السكن العقاري الترقوي المدعم و الإستفادة المُخصصة له
يتكون ملف طلب هذه الصيغة السكنية على الوثائق التالية:
أولا، ملف المرقي العقاري
- بطاقة تقنية للمشروع مصادق عليها من طرف مدير السكن للولاية و المرقي العقاري.
- نسخة من عقد ملكية الأرض العقارية.
- قوائم المكتتبين المؤهلين للاستفادة من السكن الترقوي المدعم.
- نسخة من رخصة البناء أو شهادة التعمير.
- نسخة من اعتماد المرقي العقاري، وشهادة انتسابه إلى صندوق الضمان، والكفالة المتبادلة في نشاط الترقية العقارية سارية الصلاحية.
- نسخة من السجل التجاري.
- بيان الهوية البنكية للمرقي العقاري RIB.
ثانيا، ملف المكتتبين
ملف المكتتبين يحتوي على الوثائق التالية
- إستمارة طلب الحصول على إعانة الدولة مصادق عليها.
- صورة طبق الأصل من بطاقة التعريف الوطنية.
- شهادة ميلاد لكل مكتتب والزوج -للمتزوجين-
- شهادة عائلية للمكتتبين المتزوجين.
- شهادة عدم الزواج للعزاب يرجع تاريخها الى أقل من 06 أشهر.
- شهادة عدم الزواج للعزاب يرجع تاريخها الى أقل من 06 أشهر.
- شهادة عمل مؤرخة بأقل من ستة (06) أشهر بالنسبة للأجراء أو نسخة من أي وثيقة، تُثبت ممارسة نشاط مهني للعمال غير الأجراء.
- شهادة إقامة أو إيواء مؤرخة بأقل من ستة (06) أشهر.
ثالثا، وثائق تبرير الدخل:
- في حالة العمال الأجراء:
أخر ثلاث (03) كشوف للراتب الشهري أو كشف الراتب السنوي يتضمن مبالغ الرواتب الخاضعة للضريبة. - في حالة العمال غير الأُجراء:
(G1 أو C20 أو G50) آخر تصريح للضريبة على الدخل حسب الحالة. - في حالة العمال المتعاقدين:
شهادة المعاش. - في حالة عدم العمل:
-
- شهادة عدم التوظيف (استمارة الصندوق الوطني للسكن) مصادق عليها من طرف البلدية.
- إذا كان المترشح متزوج، يجب توفير نفس وثائق المكتتب، حسب الحالة.
مستويات الإعانة المباشرة التي تمنحها الدولة لاقتناء سكن ترقوي مدعم تقدر ب 700.000دج عندما يتجاوز الدخل ضعف الحد الأدنى لأجور، ويكون أقل من أو يساوي أربعة (04) مرات الحد الأدنى للأجر الوطني 400.000 دج عندما يتجاوز الدخل أربعة (04) مرات الحد الأدنى لأجور وأقل من أو يساوي (06) مرات الحد الأدنى للأجر الوطني. يتكون الدخل المحتسب من دخل صاحب الطلب كما يضاف إليه دخل الزوجة.
يستطيع المستفيد من هذه الصيغة السكنية المدعمة الحصول على قرض بنكي بسعر فائدة مدعم من قبل خزينة الدولة. حدد سعر الفائدة بنسبة 1 بالمائة بالنسبة للمستفيدين من إعانة الدولة سواءا كانت 700.000دج أو 400.000 دج. مما يعني أن المواطنين الذين يتجاوز دخلهم الشهري 6 مرات الحد الأدنى للأجر الوطني المضمون، يستفيدون من قرض بنكي بسعر فائدة 1 بالمائة.
أهداف السكن الترقوي المدعم
تهدف الدولة إلى عدة أهداف من تبنيها لهذه الصيغة أهمها:
- التخلص من أزمة السكن، ومساعدة الشرائح الاجتماعية ذات الدخل المتوسط.
- منح إعانات متعددة الشكل ومساهمة المواطن في بناء مسكنه عن طريق مدخراته أو الإقتراض.
- إمتلاك مسكن عائلي بثمن منخفض.
- ضمان استلام مساكن جاهزة مُطابقة لمواصفات و قواعد التعمير.
4- السكن الترقوي العمومي (LPP)
هذه الصيغة الجديدة من السكن العقاري الترقوي تم إدراجها مؤخرا ضمن برنامج حكومة “سلال” وهو موجه للمواطنين الغير مؤهلين لإقتناء سكن اجتماعي (دخلهم يزيد عن 24.000 دينار)، ولا من السكن المدعم ولا من سكن عدل البيع بالكراء.
هذه الصيغة الجديدة التي سُميت بالسكن الترقوي العمومي موجهة للمواطنين الذين يتراوح دخلهم الشهري بين 6 مرات و 12 مرة الحد الأدنى للأجر الوطني أي بين 108.000 دينار و 216.000 دينار، كما أنها توسع قاعدة المتقدمين للحصول على صيغة الإسكان المدعوم هذه، من خلال زيادة الدخل المحدد من 216.000 دينار جزائري إلى 540.000 دينار جزائري شهريًا.
السكن العمومي الترقوي لن يستفيد من أي إعانة من قبل الصندوق الوطني للسكن كما هو الحال بالنسبة للسكن التساهمي وسكنات عدل، لكن في المُقابل يستفيد من تخفيضات في ثمن قطعة الأرض.
صيغة الإسكان LPP متاحة أيضًا للجزائريين المقيمين في الخارج، بشرط أن يتمكنوا من إثبات دخل شهري يساوي أو يزيد عن 540.000 دينار جزائري.
يتكون تصنيف برامج الإسكان الترويجي العام من مساكن من نوع F3 بمساحة 80 مترًا مربعًا، ونوع F4 بمساحة 100 متر مربع، و نوع F5 بمساحة 120 مترًا مربعًا، مع تفاوت يزيد أو ينقص خمسة بالمائة (5٪).
الشروط المُطبقة على السكن الترقوي العمومي
لا يمكن للمترشحين الإستفادة من هذه الصيغة، إذا امتلكوا ملكية تامة:
- عقارا ذا استعمال سكني.
- قطعة أرض صالحة للبناء.
- لم يستفيد من مساعدة الدولة لإقتناء سكن أو للبناء الذاتي.
ملف الحصول على السكن العقاري الترقوي العمومي
- طلب شراء السكن الترقوي العمومي مصادق عليه (وثيقة تسلم من طرف المؤسسة الوطنية للترقية العقارية).
- نسخة من بطاقة التعريف الوطنية.
- مستخرج من شهادة الميلاد رقم 12 صالحة للاستعمال.
- شهادة عائلية.
- شهادة الإقامة.
- شهادة العمل بالنسبة للأجراء أو شهادة تثبت مزاولة مهنة لغير الأجراء.
- الكشف السنوي للأجور بالنسبة للأجراء أو التصريح بالدخل C20 بالنسبة لغير الأجراء.
- تصريح شرفي موقع من قبل الطالب و مصادق عليه من طرف مصالح المجلس الشعبي البلدي، يقر فيه أنه لم يستفد لا هو ولا زوجته من سكن عمومي، قطعة أرض أو مساعدة الدولة لاقتناء سكن أو للبناء الذاتي (وفق النموذج المعد من قبل المؤسسة الوطنية للترقية العقارية ENPI ).
ما هي واجبات المرقي العقاري
أولا، يجب أن تتوفر فيه شروط التأهيل العلمية والقدرات التقنية، والوسائل الضرورية لتسيير السكنات العقارية الترقوية.
عرف المُشرع المرقي العقاري في المادة 15/3 من القانون رقم 04-11 على أنه:” كل شخص طبيعي أو معنوي، يبادر بعمليات بناء مشاريع جديدة، أو ترميم أو إعادة تأهيل، تجدید إعادة هيكلة، أو تدعیم بنایات تتطلب أحد هذه التدخلات، أو تهيئة وتأهيل الشبكات قصد بيعها أو تأجيرها.”
هذا التعريف وسع من مهام و واجبات المرقي العقاري، ويظهر ذلك بمبادرته في جمیع العملیات التي تقوم بها الترقية العقارية من بناءات وترميم وإعادة الهيكلة، وتدعيم البنايات التي تتطلب أحد هذه التدخلات فيما يخص السكن العقاري الترقوي.
يستوجب أن يكون حاصلا على إعتماد و مسجل في الجدول الوطني للمرقين العقاريين، وذلك لأن ممارسة نشاط الترقية العقارية تمثل مهنة منظمة تخضع لضوابط محددة قانونا.
بعد تعريفنا للمرقي العقاري وتحديد واجباته، یمكن أن نستنتج مجموعة من الخصائص یتمیز بها:
- يعتبر شخص مهني یُمارس مهنة منظمة تشریعیا من طرف الدولة.
- يقوم بعمليات إنجاز مشاريع الترقية العقارية.
- يبیع أو يؤجر العمل الذي تولى إنجازه، مما يضفي الصفة التجارية على النشاطات التي يمارسها فيما يتعلق بالسكن الترقوي.
سياسة الدولة في السكن العقاري الترقوي
نتيجة لدخول الجزائر في اقتصاد السوق بدلا من الاقتصاد الموجه، عرفت الدولة عجزا ماديا عن تمويلها المشاريع السكنية مجانيا لتحقيق أهدافها حيث تركز الدولة على السكنات العقارية الترقوية عن طريق المساعدات التي تُمنح للفئات التي تتوفر فيها الشروط المذكورة سابقا، وكذلك مساعدة المرقي في تخفيض السعر لشراء الأرضية بحيث يصل التخفيض إلى 80 بالمئة في بعض الحالات وهذا بهدف توفير السكن.
من هنا يمكن استخلاص أن الدولة الجزائرية تريد معالجة مشكل السكن بإشراك المستفيد لكي تحقق الإحساس بالإنتماء، ومن ثم المُتابعة المستمرة لمشروعه وتحديد علاقته مع المرقي لإنتاج نوعية سكن ملائمة، ومطابقة لتكلفة أو لسعر الإنجاز مما ينعكس إيجابا على السكن بصفة عامة.
الأسئلة الشائعة فيما يخص السكن العقاري الترقوي (Logement promotionnel)
تعرف على إجابات الأسئلة الشائعة فيما يتعلق السكن الترقوي بكل أنواعه
هل نستطيع إعادة بيع سكن ترقوي مدعم؟
كما ذكرنا سابقا هذه الصيغة السكنية تستفيد من عدة امتيازات ممنوحة من قبل الدولة، يمنع قانونا بيع السكن الترقوي المدعم أثناء السنوات الخمس -05- الأولى. تحتسب المدة ابتداء من تاريخ إمضاء عقد الملكية (عقد الاستفادة من السكن) و هذا طبقا لأحكام المادة من قانون المالية لسنة 2012.
ما هي الامتيازات الممنوحة للشباب؟
صيغة السكن العقاري الترقوي لا تشتمل على أية امتيازات للشباب على خلاف السكن الاجتماعي الإيجاري الذي يخصص 40 بالمائة من السكنات الإجتماعية للأشخاص الذين تقل سنهم عن 35 سنة.
مزايا السكن العقاري الترقوي المدعم؟
الأوعية العقارية التابعة للدولة تتميز بتخفيض في السعر قد يصل إلى:
- 80 بالمائة لفائدة ولايات الشمال.
- 90 بالمائة لفائدة ولايات الهضاب العليا.
- 95 بالمائة لفائدة ولايات الجنوب.
- قرض ميسر لفائدة المرقي العقاري (04 بالمائة على عاتق المرقي).
تكلفة السكن الترقوي العمومي؟
يتم تحديد تكلفة قيمة السكن العقاري الترقوي العمومي وفقا للقرار الوزاري المشترك من طرف الدولة بتاريخ 26 سبتمبر 2016 و المحدد لعناصر حساب تكلفة البناء، وثمن هذه الصيغة السكنية.
كل أنواع السكن العقاري الترقوي المذكورة أعلاه، تهدف إلى تحقيق هدف واحد، ألا وهو توفير السكن لكل مواطن غير أنه عمليا ارتبطت هذه الأنواع جملة من الشروط مما قد تحرم بعض الفئات من الإستفادة منها.
يمكن القول بأن الدولة الجزائرية رغم الجهود التي تبذلها في المجال العقاري، إلا أن السكن اليوم يتواجد في مفترق النمو الاقتصادي والاجتماعي وحتى السياسي على الرغم من الإصلاحات. يعتبر الاستثمار في هذا المجال هو الضامن الحقيقي لازدهار القطاعات الأخرى وبفضل تشجيع المستثمرين وتنويع صيغ السكن أصبح للمواطن عدة خيارات في سبيل اقتناء سكن، إلا أنه عمليا ارتبط بجملة من العراقيل الإدارية والمالية التي تسعى الدولة إلى إيجاد حلول لها و تحقيق الأهداف المنشودة.
المراجع:
- موقع cnl.gov.dz (الصندوق الوطني للسكن)
- موقع asjp.cerist.dz
- موقع logement-algerie.com
