هل تفكر في بيع أو شراء منزل؟
يُعد هذا قرارًا ماليًا مُهمًا ، عليك التفكير في خفض مصاريفك عند شراء منزل أو مضاعفتها عند بيعه.
يتم بيع غالبية العقارات بمساعدة وكيل عقاري.
تحدد المادة 2 من المرسوم التنفيذي رقم 09-18 المؤرخ 20 يناير 2009 ، المعدل والمتمم ، المتضمن اللوائح المتعلقة بممارسة مهنة الوكيل العقاري الوكيل أو الوكالة العقارية على النحو التالي:
“الوكيل العقاري هو أي شخص طبيعي أو اعتباري يتعهد بموجب وكالة ومقابل أجر بتقديم خدمات ذات طبيعة تجارية في مسائل الوساطة في مجال العقارات أو في مجال إدارة و تسيير العقارات وإدارتها لفائدة مُلاّكها “.
أتعاب التوكيل العقاري في الجزائر
تختلف عمولات الوكالة العقارية حسب سعر العقار، يتم احتساب هذه العمولات كنسبة مئوية من السعر الإجمالي للعقار سواء كان منزل أو شقة أو أرض.
ووفقاً للمادة 34من المرسوم التنفيذي المذكور والتي تنص على :أنه في إطار ممارسته مهامه للوكيل العقاري الحق في تقاضي أجر ، وبالنسبة للوكالة و الوسيط العقاري ، إذا كانت قيمة العقار المعروض للبيع :
إذا كانت تساوي 1.000.000,00 دج ——————— 3 ٪
إذا كانت أقل أو تساوي 5.000.000,00 دج ————– 2 ٪
إذا كانت تفوق أو تساوي 5.000.000,00 دج ———— 1 ٪
بحيث أنه كلما ارتفع سعر العقار، انخفضت قيمة العمولة.
توجه هذه الكفالة ( قيمة العمولة ) على وجه الخصوص لضمان إلتزامات الوكیل العقاري تجاه زبائنه ویتم إیداعها لدى بنك أو مؤسسة مالیة معتمدة قانونا
نلاحظ من خلال ما سبق ذكره أن كلما ارتفعت قیمة العقار المعروض للبیع تنخفض نسبة الربح، فهذه النسب تبقى منخفضة مقارنة مع سعر العقار، وهذا ما یؤدي ببعض الوكلاء إلى رفع النسب لتعویض الخسائر، وإفلاس وكلاء آخرين الذين يحترمون هذه النسب
تحديد قيمة أجرة الوكيل العقاري في حالة الإيجار
يملك الوكيل العقاري الحق في الحصول على أجرة إذا تعلق الأمر بعقار معروض للتأجير سواءً بالنسبة للوكالة العقارية أو الوسيط العقاري ، بحيث يعادل الأجر الذي الذي يتلقاه الوكيل العقاري في هذه الحالة ما قيمته شهر إيجار عن كل سنة تأخير ،
فمثلا : إذا قام المالك بتأجير عقاره بقيمة 20.000 دج للشهر الواحد لمدة سنتين :
فالقيمة أو الأجرة التي يحصل عليها الوكيل العقاري في هذه الحالة هي : 40.000 دج ، مع العلم أن الشخص الذي يوكل الوسيط أو الوكالة العقارية هو الذي يدفع الأجرة ، إلا إذا تم الإتفاق على خلاف ذلك .
تحديد قيمة أجرة القائم بإدارة الأملاك العقارية
المادة 34 من نفس المرسوم الفقرة 03
على عكس الأنشطة الأخرى المتعلقة بمهنة الوكيل العقاري فإن تحدید قيمة أجرة القائم بإدارة الأملاك العقارية یكون بموجب اتفاقية، فيقوم الوكيل العقاري بموجب وكالته بالإشتراك مع موكله تحدید قيمة الأجرة التي يتقاضاها، ويراعى في تحديد الأجرة في أن تكون متفق عليها مع ما قام به المكلف بإدارة الأملاك العقارية من الجهود والمتاعب التي بذلها من أجل القيام بالمهام الموكلة إليه، أي الأخذ بعین الاعتبار الصعوبات التي تعرض إليها الوكيل العقاري أثناء ممارسته لنشاطه والجهد المبذول من طرفه لأداء مهامه ،مع ما يشمل ذلك من مصاريف ونفقات، و يعتمد المتعامل مع القائم بإدارة الأملاك لتحدید أجرته على ما هو معمول به وما هو جار في مثل تلك المعاملة
نصائح للمشتري
إذا كنت تبحث عن منزل (فيلا ، شقة ، مسكن ، مباني …) للاستثمار وتخطط للتعاقد مع وكيل عقاري، فهناك عدة خطوات يجب اتباعها لضمان اتخاذ قرارات جيدة:
ابحث عن وكيل صاحب السمعة الأفضل ، فالسمعة الطيبة تشير إلى أن هذا الوكيل مدرك لمهنته و يعرف معنى الاحتراف في الوظيفة.
إبحث عن عروض أخرى.
تجنب إطلاع الوكيل بما ترغب في دفعه مقابل منزل بينما تعرض على البائع مبلغًا أقل بكثير. يمكن للوكيل استخدام هذه المعلومات لصالحه.
ضع في الاعتبار النفقات المختلفة : للقيام باستثمار عقاري إيجاري مربح ، من المهم معرفة قاعدته المالية ، بحيث وجب عليك أن تأخذ في الاعتبار جميع تكاليف مشاريعك المالية .
ضع في حسبانك أيضا أنه من الممكن الوقوع ضحية وكالات عقارية احتيالية ، فأنت بحاجة إلى المتابعة بحذر ويقظة حيث يمكن بسهولة خداعك لشراء عقار في ظل ظروف غامضة.
عليك القيام بأكبر عدد ممكن من الزيارات إلى العقار ، ولا تسدد أبدًا حتى تتحقق من حالة العقار.
إيلاء إهتمام خاص لحالة وتوزيع الأجزاء الأساسية في الممتلكات الخاصة بك مثل أنبوب الماء ونظام التدفئة والمراحيض ، بغيابهم فقط سيجعل من الصعب السكن.
يجب أن تدرك أنه حتى الوكيل العقاري الذي تلقى مهارة عالية قد لا يكون لديه خبرة كبيرة في مهنته ، فهذه مشكلة لأنه من المرجح أن يرتكب أخطاء ، ويمكن أن يؤدي خطأ واحد إلى ضعف العائد.
عليك بطرح أسئلة مفصلة للغاية أثناء مقابلتك بالوكيل ، سيسهل عليك التأكد من نجاح التعامل من عدمه
نصائح للبيع
إذا كنت تبيع منزلًا ، فيمكنك أيضًا عدم الإستعانة بوكيل عقاري.معرفتك بسوق البيع و الشراء هو مفتاح النجاح إذا كنت تبيع منزلًا بمفردك.
و لكن لا تنس أن بيع منزلك بدون وكيل له تحدياته ، بما في ذلك الوقت الذي تقضيه والخبرة المطلوبة للتنقل في العقود والإجراءات العقارية. وإذا كان العقار الخاص بك غير عادي أو كان السوق ضعيفًا ، فقد تضطر إلى الانتظار لفترة أطول.
ما تحتاج لمعرفته حول الوكالات العقارية في الجزائر
بناء على المرسوم التنفيذي رقم 09-18 تاريخ 20 جانفي 2009 المعدل والمتمم الذي يحدد التنظيم المتعلق بممارسة مهنة الوكيل العقاري:
المادة 35: يجب أن تكون الوكالة التي تربط بين الوكيل العقاري و زبائنه مكتوبة و تحدد بوضوح حقوق وواجبات الطرفين
واجبات الوكيل العقاري حسب المادة 28 / 29
- آداء إلتزاماته إتجاه زبائنه
- الإتقان في تقديم الخدمات
- إحترام القوانين و التنظيمات المعمول بها
- قيد جميع العمليات في سجل ترقمه و تؤشره السلطات المختصة
- إلصاق جدول الأتعاب و التعريفات بصفة مرئية و واضحة للزبائن
- حمل بطاقة مهنية أثناء ممارسة مهامه
- فتح دفتر الملاحظات و الإحتجاجات تحت تصرف الزبائن
تحديد قيمة أجرة القائم بإدارة الأملاك العقارية
المادة 34 من نفس المرسوم الفقرة 03
على عكس الأنشطة الأخرى المتعلقة بمهنة الوكيل العقاري فإن تحديد قيمة أجرة القائم بإدارة الأملاك العقاریة یكون بموجب اتفاقية، فيقوم الوكيل العقاري بموجب وكالته بالإشتراك مع موكله تحدید قيمة الأجرة التي يتقاضاها، ويراعى في تحديد الأجرة في أن تكون متفق عليها مع ما قام به المكلف بإدارة الأملاك العقارية من الجهود والمتاعب التي بذلها من أجل القيام بالمهام الموكلة إليه، أي الأخذ بعین الاعتبار الصعوبات التي تعرض إليها الوكيل العقاري أثناء ممارسته لنشاطه والجهد المبذول من طرفه لأداء مهامه ،مع ما يشمل ذلك من مصاريف ونفقات، و يعتمد المتعامل مع القائم بإدارة الأملاك لتحدید أجرته على ما هو معمول به وما هو جار في مثل تلك المعاملة
مسؤولية الوكيل العقاري
المسؤولية المدنية
المقصود من المسؤولية في مفهومها العام هو مسألة الشخص عن فعله أو فعل غیره الخاطئ، بحیث أن الخطأ يمثل مخالفة الواجب القانوني والتعاقدي، أو واجب الالتزام ، وبالتالي قیام الضرر بالغير، فينتج عن ذلك إلزام الشخص القائم بالضرر بالتعويض عن الخطأ أو الضرر، فالمسؤولية لا تحمل معنى الردع فقط، إنها تفيد معنى الضرر الذي یتسبب فیه الشخص المسؤول عن ضرره تجاه الغير، وهي تلزم المسؤول بتعويض الغير المتضرر عن الضرر الذي أصابه نتيجة ما لحقه من ضرر مالي.
فقد تكون المسؤولية تعاقدیة إذا وقع الإخلال بإلتزام في العقد ، وقد تكون تقصیریة إذا وقع إخلال بإلتزام قانوني.
المسؤولية العقدية للوكيل العقاري
تترتب المسؤولية التعاقدية على عدم تنفيذ الالتزام الناشئ عن العقد، وبالتالي مسؤولية الوكيل العقاري تنشأ من خلال خرق الأتزامات المقررة على عاتقه ، بموجب الوكالة التي يبرمها مع زبونه، فعلیه أن یقوم بكل مهامه وأن يقوم بكل واجباته المتفق علیها في الوكالة، وذلك حتى لا يكون محل مساءلة عن الخسارة الناشئة لموكله نتيجة لتقصيره، كون أن عدم قيامه بواجباته يرتب مسؤولية تعاقدية .
الوكالة القائمة بین الوكيل العقاري وزبائنه هي وكالة بأجر ،وهذا ما يشدد مسؤولیته لأنه يتوجب علیه القيام بالتزاماته المقررة عليه بموجب الوكالة ولا یقصر فیها، ویكون كذلك بحسن النية.
لقیام المسؤولیة التعاقدية لابد من توفر الخطأ ثم بعد ذلك الضرر، ثم العلاقة السببية الرابطة بين الخطأ و الضرر بین طرفي العقد، الخطأ في المسؤولية التعاقدية يتحقق بمجرد عدم قیام الوكيل العقاري بتنفيذ التزاماته، وقد أقر المشرع الجزائري أن تكون الوكالة التي تربط بین الوكيل العقاري وموكله مكتوبة بحيث نجد فيها كل من حقوق والتزامات الطرفين، بحث يحوز كل طرف على نسخة، يعتبر ذلك حمایة لكلا طرفي العقد. و تظهر إلزامية الوكالة المكتوبة في حمایة طرفي العقد كما ذُكر من قبل ، إضافة إلى أنها وسيلة لإثبات العلاقة القائمة بينهما
المسؤولية التقصيرية للوكيل العقاري
المسؤولية الجزائية
أثناء قیام الوكیل العقاري بمهامه، یمكن له ارتكاب بعض الأخطاء في مجال اختصاصه والتي قد تصل في بعض الأحیان إلى حد مساءلته من الناحیة الجزائية ، والتي تختلف حسب درجة جسامة الخطأ المرتكب، فهي تقوم كنتيجة للإضرار بمصالح الأفراد و فیها یتعین توقیع عقوبة على المسؤول وذلك جزاء له، وهي كذلك تحمل الشخص تبعات أفعاله الجزائية المجرمة بمقتضى أحكام القانون، ویقع الخطأ الجبائي عندما یرد الإخلال بنص قر المشرع عقوبة جبائیة سواء كان هذا النص قد ورد في قانون العقوبات أو في قانون آخر.
فنجد أن المرسوم التنفيذي 18/09 قد خصص للوكیل العقاري عقوبات جزائية في حالة ارتكابه لأخطاء مهنية جسيمة، لكونه يمارس نشاطا تجاريا، فإن القانون المتعلق بشروط ممارسة الأنشطة التجاریة قد نص على بعض العقوبات التي تطبق علیه في حالة إخلاله بالتزاماته التجاریة،
وفي الجرائم التي قد يرتكبها الوكيل العقاري أثناء أدائه لمهنته، نجد جريمة خيانة الأمانة والتي نص علیها المشرع الجزائري في المادة 378 من قانون العقوبات حیث أنها تنص على مايلي: ” یمكن أن تصل مدة الحبس إلى 10 سنوات وغرامة مالية تقدر ب 200 ألف دينار جزائري إذا وقعت جريمة خيانة الأمانة من شخص لجأ إلى الجمهور للحصول لحسابه الخاص أو بوصفه مديراً أو مسيرا أو مندوباً عن شركة أو مشروع تجاري أو صناعي على أموال أو أوراقاً مالية على سبيل الوديعة أو الوكالة أو الرهن من سمسار أو وسيط أو مستشار مهني أو محرر أو عقود،و تعلق الأمر ببیع عقار أو أموال تجارية أو بقيمة الاكتتاب في أسهم أو حصص شركات عقارية أو بثمن شرائها أو بيعها أو بثمن حوالة إیجارإذا كانت مثل هذه الحوالة مصدرها غير قانوني ويجوز أن تطبق أيضا أحكام الفقرة الثانية من المادة “376 ، إضافة إلى ما نصت علیه أحكام المادة 378 یجوز أن يحكم على الوكيل العقاري بحرمانه من ممارسة حقوقه المدنية و السیاسیة.
المسؤولية الإدارية
يتعرض الوكيل العقاري لعقوبات إدارية عند قيامه بمهامه التي تسلطها عليه السلطة الإداریة، وهي متعلقة أساسا بإلغاء الاعتماد، وقد تختلف هذه العقوبات الإداریة بین سحب الإعتماد مؤقتا أو نهائيا حسب طبيعة المخالفة المرتكبة من طرف الوكيل العقاري ، حسب ما نصت عليه المادة 36 من المرسوم سالف الذكر ، وهي
إلغاء اعتماد الوكيل العقاري:
سحب الإعتماد الوكيل العقاري:
سحب الإعتماد مؤقتا:
حسب المادة 37 من المرسوم 18/09 فإن الإعتماد یمكن أن يُسحب مؤقتا حیث تنص: على أنه “يمكن للوزیر المكلف بالسكن، القیام بسحب الاعتماد بصفة مؤقتة أو نهائیة، حسب الحالة“، والسحب المؤقت للإعتماد یكون لمدة لا تتجاوز ستة(06) أشهر وتكون بحسب المادة السابقة في الحالات التالیة:
- عدم التنفیذ الجزئي وغير المبرر الالتزامات المتفق عليها مع الزبائن.
- عدم احترام قواعد وأعراف المهنة.
- سحب الاعتماد نهائیا
- نصت كذلك المادة 37 على حالات السحب النهائي للاعتماد وهي كالتالي
- التنكر المتعمد وبصفة متكررة للإلتزامات المُسندة إليه
- إذا أصبحت الشروط الخاصة بالحصول على الاعتماد غیر متوفرة
- إذا كان تعلیق أو توقیف النشاط غیر مبرر، ولم یُعلن عنهما في أجل إثني عشر شهرا (12)
- وبإمكان الوزير المكلف بالتجارة أن يسحب الإعتماد كذلك رسمیا بحسب المادة 38 من المرسوم السابق الذكر في الحالات التالیة
- في حالة صدور حكم قضائي بسبب الغش الضريبي أو مخالفة التنظیم الخاص بالمبادلات
- إذا كان صاحب الإعتماد محل تصفية قضائية
المراجع التنظيمية المتعلقة بالوكالات العقارية في الجزائر
المرسوم التنفيذي رقم 09-18 المؤرخ في 20 جانفي 2009 ، المحدد للوائح المتعلقة بممارسة مهنة الوكيل العقاري (الجريدة الرسمية رقم 60 بتاريخ 25 جانفي 2009) والمعدل والمتمم بالنصوص التالية:
المرسوم التنفيذي رقم 09-322 المؤرخ في 8 أكتوبر 2009 المعدل للمرسوم التنفيذي رقم 09-18 المؤرخ في 20 جانفي 2009 الذي يحدد اللوائح المتعلقة بممارسة مهنة الوكيل العقاري (الجريدة الرسمية عدد 59 المؤرخ 14 أكتوبر 2009 ، صفحة 6).
المرسوم التنفيذي رقم 10-154 المؤرخ في 17 يونيو 2010 المتمم للمرسوم التنفيذي رقم 09-18 المؤرخ في 20 جانفي 2009 الذي يحدد اللوائح المتعلقة بممارسة مهنة الوكيل العقاري (الجريدة الرسمية عدد 39 بتاريخ 23 يونيو 2010 ، صفحة 10).
المرسوم التنفيذي رقم 11-296 المؤرخ في 18 أوت 2011 المعدل والمتمم للمرسوم التنفيذي رقم 09-18 المؤرخ في 20 جانفي 2009 الذي يحدد اللوائح المتعلقة بممارسة مهنة الوكيل العقاري (الجريدة الرسمية عدد 48 بتاريخ 24 أوت 2011 ، صفحة 11).
